Como usar
- Informe o preço do imóvel e a entrada, como porcentagem ou como valor.
- Informe a taxa de juros anual e escolha o prazo do empréstimo.
- Opcionalmente, adicione imposto sobre a propriedade, seguro residencial e taxas de HOA por ano ou por mês, e ative o PMI se a entrada for inferior a 20%.
- Veja o pagamento mensal total e seu detalhamento; depois, confira o cronograma anual ou baixe todos os meses como um arquivo CSV.
Como funciona
A parte de principal e juros é uma anuidade padrão de taxa fixa: M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), em que P é o valor do financiamento (preço menos entrada), r é a taxa anual ÷ 12 ÷ 100 e n é o número de meses. A tabela é calculada em centavos inteiros, e a última prestação é ajustada para que o saldo termine exatamente em zero.
O imposto predial, o seguro e as taxas de HOA são somados conforme informados; valores anuais são divididos por 12. Junto com principal e juros, isso costuma ser chamado de PITI.
O PMI é estimado como uma porcentagem anual do valor original do financiamento dividida por 12. Ele só é aplicado quando a entrada é inferior a 20% e deixa de ser cobrado quando o saldo previsto cai para 78% do preço do imóvel, ponto em que os credores nos EUA devem cancelá-lo automaticamente. As taxas reais de PMI dependem do seu score de crédito e do credor, e você pode conseguir cancelá-lo antes.
Esta é uma estimativa. Não inclui custos de fechamento, pontos, reservas de caução (escrow), taxas ajustáveis nem mudanças em impostos e seguros ao longo do tempo.
Exemplos
20% de entrada, 30 anos
Um imóvel de 400.000 com 20% de entrada (financiamento de 320.000) a 6,5% por 30 anos: principal e juros de 2.022,62 por mês. Com 4.800 por ano de imposto predial e 1.500 por ano de seguro, o total é 2.547,62. O total de juros em 30 anos é cerca de 408.141.
10% de entrada com PMI
O mesmo imóvel com 10% de entrada (financiamento de 360.000) e PMI de 0,5% ao ano: principal e juros de 2.275,44 mais 150,00 de PMI. O PMI é cobrado por 109 prestações (16.350 no total), até o saldo chegar a 312.000, ou 78% do preço.
Prazo de 15 anos
Um financiamento de 320.000 a 6,5% por 15 anos custa 2.787,54 por mês em principal e juros, mas o total de juros cai para cerca de 181.758, menos da metade do valor em 30 anos.
Perguntas frequentes
O que está incluído no pagamento mensal?
Principal e juros, além dos valores informados para imposto sobre a propriedade, seguro residencial, taxas de HOA e PMI. Custos de fechamento, contas de serviços públicos e manutenção não estão incluídos.
Quando o PMI para?
Nesta calculadora, quando o saldo programado cair para 78% do preço do imóvel. As regras dos EUA permitem solicitar o cancelamento aos 80%, e alguns credores usam uma nova avaliação; pergunte ao seu credor os termos exatos.
A taxa de juros é a APR?
Não. Informe a taxa do contrato. A APR também inclui taxas e pontos, por isso geralmente é um pouco mais alta e não é usada para calcular o pagamento.
Por que o valor do meu credor é diferente?
Os credores podem incluir uma margem de segurança no escrow, usar valores reais de impostos e seguros, arredondar de forma diferente ou cobrar PMI com outra taxa. Trate este resultado como uma estimativa para planejamento.
Privacidade
Todos os cálculos são feitos no seu navegador. Os valores que você informa não são enviados nem armazenados, e o arquivo CSV é criado no seu dispositivo.